Die Kommission von Split Santa Rosa schlägt vor, dem Stadtrat drastischere Änderungen der Ferienvermietungsregeln vorzulegen

Bei einer Kurzzeitmiete oder Ferienvermietung handelt es sich um eine Immobilie, die für weniger als 30 Tage am Stück vermietet wird.

Die bestehenden Vorschriften von Santa Rosa verlangen, dass alle Ferienvermietungen, einschließlich bewirteter Vermietungen, bei denen der Eigentümer vor Ort wohnt, und nicht bewirteter Vermietungen, bei denen der Eigentümer nicht vor Ort wohnt, über eine Genehmigung verfügen. Sie müssen außerdem eine städtische Gewerbelizenz erwerben und Unterkunfts- und andere Steuern zahlen.

Mietobjekte müssen Eigentum einer Einzelperson oder einer Familienstiftung sein und dürfen nicht einem Unternehmen, einer Personengesellschaft mit beschränkter Haftung, einer Körperschaft oder einer Teileigentumsgruppe mit sechs oder mehr Eigentümern gehören.

Gehostete Mietobjekte sind in allen Bebauungsbezirken der Stadt erlaubt und es gibt keine Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Unterkünfte in der ganzen Stadt oder der Nähe zu anderen Mietobjekten.

Die Anzahl der nicht gehosteten Mietobjekte ist auf 198 begrenzt und neue Betreiber, die nicht durch die im Jahr 2021 genehmigten Vorschriften geschützt sind, dürfen nicht in einem Umkreis von 1.000 Fuß um ein anderes nicht gehostetes Mietobjekt operieren.

Bei allen Anmietungen müssen die allgemeinen Betriebsanforderungen eingehalten werden, darunter:

– Belegungsgrenzen: Zwei Personen pro Schlafzimmer sind erlaubt und in einer Mietwohnung dürfen nicht mehr als 10 Personen übernachten. Tagesgäste sind zwischen 8.00 und 21.00 Uhr erlaubt und die Anzahl der erlaubten Gäste darf die Hälfte der maximal erlaubten Mieterzahl nicht überschreiten.

– Lärm: Ruhezeiten sind von 21:00 bis 08:00 Uhr und verstärkte Beschallung im Freien ist verboten.

– Große Versammlungen: Hochzeiten, Empfänge, Firmenveranstaltungen und Partys sind verboten.

– Parken: Bei den meisten Mietobjekten ist pro Schlafzimmer ein Parkplatz abseits der Straße erforderlich. Die Autos sollten nicht auf die Straße drängen oder den Notzugang behindern.

– Sicherheit: Mietobjekte sollten mit einem Telefon mit Pufferbatterie für den Notfall, einem Feuerlöscher, einer Evakuierungscheckliste und einer Karte ausgestattet sein und es gelten bestimmte Einschränkungen für Flammen im Freien.

Unter vorgeschlagene ÄnderungenWie die Planungskommission am Donnerstag vorschlug, würde die Stadt die Anzahl der Mietobjekte pro Eigentümer auf ein gehostetes und ein nicht gehostetes Mietobjekt begrenzen.

Den Betreibern wäre es untersagt, einkommensbeschränkte Wohnungen, Studentenwohnheime oder Wohnheime, Seniorenwohnungen und Übergangs- oder Übergangswohnungen in Ferienwohnungen umzuwandeln, um einkommensschwache Wohnungen und Wohnungen für gefährdete Bevölkerungsgruppen zu erhalten.

In Wohnmobilparks ist die Vermietung bereits verboten.

Neue Richtlinien würden die Vermietung aller Nebenwohneinheiten verbieten – derzeit ist sie in Einheiten verboten, die nach 2018 gebaut wurden –, aber Betreiber mit einer bestehenden Genehmigung können mit einigen Einschränkungen eine Verlängerung ihrer Genehmigung beantragen.

Zu den kleineren Änderungen gehören die Hinzufügung von Richtlinien in Bezug auf Außenbeleuchtung, Müll und Recycling, Wassereinsparung und eine Verschärfung der Sicherheitsrichtlinien in Bezug auf Brände im Freien.

Ein vorgeschlagenes stadtweites Verbot von nicht bewirteten Ferienwohnungen konnte am Donnerstag von der Planungskommission von Santa Rosa nicht angenommen werden, da die Beauftragten weitgehend Entscheidungen über strengere Vorschriften an den Stadtrat weitergaben.

Die Kommission stimmte in einer genau beobachteten sechsstündigen Sitzung mit 4:2 dafür, dem Stadtrat zu empfehlen, die bestehende Kurzzeitmietverordnung zu aktualisieren, um Betreiber auf den Besitz einer gehosteten und einer nicht gehosteten Mietwohnung zu beschränken, bei der der Eigentümer nicht vor Ort wohnt. neben einer Reihe anderer Änderungen.

Nach Angaben der Stadt hat die Stadt bis Donnerstag 226 Ferienvermietungsgenehmigungen ausgestellt, von denen 75 % für nicht bewirtete Vermietungen gelten.

Santa Rosa hat vor weniger als zwei Jahren relativ spät Richtlinien für Ferienvermietungen erlassen, obwohl das Geschäft in der gesamten North Bay im letzten Jahrzehnt florierte. Die Stadt hat bei der Regelung, wo und wie sie betrieben werden können, weitgehend einen eher unkomplizierten Ansatz gewählt.

Sonoma County und andere Städte in der Region haben unterdessen Mietverbote in Vierteln mit einer hohen Mietdichte erlassen oder die Anzahl der Nächte, die ein Haus pro Jahr gemietet werden darf, begrenzt.

Eine Mehrheit der Kommissare zögerte am Donnerstag, konkurrierende Änderungsanträge zu unterstützen, die vom stellvertretenden Vorsitzenden Julian Peterson vorgeschlagen wurden, um nicht gehosteten Vermietungen den Betrieb in der ganzen Stadt zu verbieten, und von Kommissar Terry Sanders, die Anzahl der Vermietungsbetreiber zu erhöhen, die Eigentümer sein dürfen.

Peterson und Sanders stimmten gegen die Empfehlung, während Kommissar Jeffrey Holton abwesend war.

Die Diskussion, die an beiden Enden des Podiums stattfand, verdeutlichte die größere Kluft in der Gemeinde über Ferienwohnungen.

In mehr als zwei Stunden öffentlichen Kommentaren vor der Abstimmung schilderten Nachbarn von Mietwohnungen, wie der Strom an Besuchern, die jedes Wochenende kamen und gingen, das Gefüge ihres Viertels gestört hatte, und viele forderten ein generelles Verbot von nicht bewirteten Mietwohnungen.

Vermieter und Betreiber hingegen sagten, dass strengere Vorschriften eine Belastung für ihr Geschäft darstellten und schlechte Akteure nicht bekämpften.

Am Ende kam es zu einer 4:2-Abstimmung aufgrund von Einwänden sowohl von Anwohnern, die strengere Vorschriften forderten, als auch von Betreibern, die den Status quo wünschten.

Die Marathonsitzung am Donnerstag löst eine entscheidende Diskussion im Juli aus, wenn der Rat voraussichtlich über die Aktualisierungen beraten wird.

Ratsmitglied Victoria Fleming, deren nordöstlicher Bezirk 4 eine der höchsten Konzentrationen an Mietwohnungen in der Stadt aufweist, hat strengere Vorschriften unterstützt und zuvor erklärt, dass sie der Meinung ist, dass nicht bewirtete Mietwohnungen eine unangemessene Landnutzung in Wohnvierteln darstellen.

Bei früheren Beratungen im Rat gab es jedoch keinen klaren Konsens über ein Verbot.

Die vorgeschlagene Beschränkung für nicht bewirtete Vermietungen würde bedeuten, dass Betreiber, die mehr als eine dieser Immobilien besitzen, ihr Recht verlieren würden, die restlichen Immobilien zu betreiben, sobald die aktuelle Genehmigung abläuft. Nach Schätzungen der Stadt sind etwa zwei Dutzend Betreiber betroffen.

Die leitende Planerin Shari Meads sagte, die Begrenzung der Anzahl der Mietwohnungen, die eine Person besitzen kann, würde möglicherweise die Überkonzentration in bestimmten Stadtteilen verringern und es mehr Menschen ermöglichen, sich am Geschäft zu beteiligen.

Die Kommissare unterstützten außerdem die Begrenzung der Art von Wohnungen, die in Mietwohnungen umgewandelt werden können, und die Einführung von Richtlinien in Bezug auf Außenbeleuchtung, Müll und Recycling, Wassereinsparung und Brandschutz.

Vorbehaltlich der Genehmigung durch den Stadtrat wurden auch die Geldstrafen für Verstöße gegen den Kodex erhöht.

Die Empfehlungen stellen jedoch nicht die weitreichenden Änderungen dar, die einige Anwohner erwartet hatten, und die Beschränkungen für nicht gehostete Vermietungen wurden nicht gelockert, wie die Betreiber gehofft hatten.

Beamte von Santa Rosa genehmigten im Oktober 2021 einen Rahmen für Kurzzeitmieten in der Stadt, der darauf abzielte, Brandschutzrisiken zu verringern, den Wohnungsbestand zu erhalten und die Wohneigenschaften von Stadtvierteln zu schützen. Die Vorschriften regeln Kapazitäts- und Lärmgrenzwerte, Parkanforderungen, verbieten die Nutzung von Mietobjekten für Veranstaltungen und legen Brandschutzanforderungen fest.

Die Regeln wurden letzten August aktualisiert, um die Anzahl der Anmietungen, bei denen der Eigentümer nicht im Haus wohnt, auf 198 zu begrenzen, um den Mitarbeitern Zeit zu geben, einen Rückstand an Anträgen zu bearbeiten und an dauerhafteren Regeln zu arbeiten. Die Betreiber hofften, dass die Obergrenze nach der Änderung der Regeln angehoben oder erhöht würde.

Nach einem monatelangen Öffentlichkeitsarbeitsprozess stellten die Mitarbeiter drastischere Änderungen fest, beispielsweise das Verbot von nicht gehosteten Vermietungen in Wohngebieten und die Festlegung einer Obergrenze für nicht gehostete Vermietungen.

Letztendlich haben sie diese Änderungen jedoch nicht in den Vorschlag übernommen.

Meads sagte, die Beamten hätten vom Rat keine klare Anweisung erhalten, die Regeln neu zu formulieren, und es gebe Bedenken, dass strengere Vorschriften dazu führen würden, dass bestehende, in gutem Glauben betriebene Vermietungen nicht mehr den Vorschriften entsprechen.

Die Vorverhandlung ist das erste Mal, dass sich die vom Gemeinderat eingesetzte Planungskommission mit dem heiklen Thema auseinandersetzt.

Peterson, der von Ratsmitglied Chris Rogers in die Kommission berufen wurde, sagte, es sei ein Fehler gewesen, den Betrieb nicht gehosteter Vermietungen in der Stadt weiter zuzulassen.

Er verglich sie mit einem kommerziellen Unternehmen, das sonst in Wohngebieten nicht erlaubt wäre, und sagte, sie seien nur locker reguliert. Es liege weitgehend bei den Betreibern, zu bescheinigen, dass sie die städtischen Standards einhalten, und bei der Polizeivermietung liege es größtenteils bei den Bewohnern, sagte er.

„Ich sehe derzeit keinen großen Wert in nicht gehosteten Vermietungen“, sagte er.

Er sagte, nicht bewirtete Vermietungen stünden im Widerspruch zur Bebauung von Wohngebieten und zum Generalplan der Stadt und empfahl, sie zu verbieten.

Die Kommissare lehnten das von Peterson vorgeschlagene pauschale Verbot dieser Mieten ab und sagten, sie seien nicht der Meinung, dass es in ihrer Zuständigkeit liege, eine so weitreichende Maßnahme zu empfehlen, und dass es vom Rat keine entsprechende Anweisung gegeben habe.

Ihre Aufgabe sei es, eine Richtlinie zu entwickeln, die zur Verwaltung und nicht zur Beseitigung von Mieten beiträgt, sagten sie.

„Solange wir nicht vom Rat hören, dass sie kurzfristige Vermietungen ohne Unterkunft abschaffen wollen, wäre es für mich schwierig, diese (Empfehlung) abzugeben“, sagte Vorsitzende Karen Weeks.

Peterson argumentierte, es liege im Recht der Kommission, dies zu tun, und sie habe dies bereits zuvor getan, da sie über langfristige Planungsentwürfe nachgedacht habe.

Sanders schlug unterdessen vor, die Anzahl der nicht bewirteten Mietobjekte, die eine Person besitzen könnte, auf drei zu erhöhen.

Er sagte, die Beschränkung auf eine Immobilie würde sich finanziell auf diejenigen auswirken, die bereits mehrere Mietobjekte haben.

„Zu sagen, dass man die Aktivität, die man gestern machen konnte, morgen nicht mehr machen kann, ist für mich kein gutes Gefühl“, sagte er. „Lassen Sie uns nicht die Menschen lähmen, die für ihren Ruhestand und ihr Einkommen darauf zählen.“

Sanders, der bei seinem Versuch, Fleming im November von ihrem Ratssitz zu verdrängen, scheiterte, wurde anschließend von Vizebürgermeisterin Dianna MacDonald in die Kommission berufen.

Er wies Bedenken zurück, dass kurzfristige Mieten Auswirkungen auf den Wohnungsbestand der Stadt hätten, und wies darauf hin, dass diese Mieten weniger als 1 % der 70.000 Wohnungen der Stadt ausmachen. Er sagte, er sehe keinen Unterschied zwischen dem Besitz mehrerer Langzeitmieten und mehr als einer Ferienmiete.

Mitarbeiter, Anwohner und Betreiber hätten erkannt, dass neue Durchsetzungsmaßnahmen zu einer Verbesserung geführt hätten und die Stadt sich in die richtige Richtung bewege, sagte Sanders.

Die Kommentare schienen eine Kehrtwende für Sanders zu sein, der während seiner Kampagne für den Sitz im Distrikt 4 sagte, er würde keine Nutzung unterstützen, die Nachbarschaften störte.

„Ich lehne alles ab, was den ruhigen Genuss des eigenen Zuhauses stört. Das ist mein Nordstern“, schrieb er als Antwort auf einen Fragebogen der Pressedemokraten, in dem Kandidaten zur Verwaltung und Durchsetzung von Ferienvermietungen befragt wurden.

Peterson sagte, er sei skeptisch gegenüber der geäußerten Besorgnis über die möglichen finanziellen Folgen strengerer Vorschriften für Vermieter.

„Wir sprechen von Menschen mit mindestens einem Haus und oft auch mit mehr als einem Haus auf einem der teuersten Immobilienmärkte des Landes“, sagte er und fügte hinzu, dass Betreiber ihr Haus länger als 30 Tage vermieten oder verkaufen könnten .

Anwohner, die gegen Kurzzeitmieten sind, sagten, dass die vorgeschlagenen Regelungen noch immer nicht auf die Auswirkungen eingehen, die sie auf die Stadt hatten.

Alle bis auf vier Mietobjekte befinden sich in Wohngebieten.

Der Bewohner von Fountaingrove, Erich Rail, sagte, vier Jahre nach seinem Einzug in sein Haus sei er von drei Mietobjekten umgeben.

Die Häuser haben eine Kapazität für bis zu 30 Mieter pro Nacht und 15 Tagesgäste und es gab die ganze Woche über Probleme mit Partys, lauter Musik, Parkplätzen in seiner Einfahrt und einem stetigen Verkehrsstrom.

Im Anschluss an das Treffen sagte Rail, dass die Hausverwalter zwar ziemlich gute Arbeit geleistet hätten, um auf seine Bedenken einzugehen, es aber eine Störung sei.

Aber darüber hinaus habe es das Gemeinschaftsgefühl gestört, das er erwartet hatte, als er und seine Frau beschlossen, ihr Haus wieder aufzubauen, nachdem es 2017 beim Brand von Tubbs zerstört worden war, sagte er.

„Wir haben über den Abschied gesprochen und eine der schwierigsten Entscheidungen in unserem Leben war, uns zu verpflichten und wieder aufzubauen, und wir freuten uns auf etwas Besseres als das, was wir bekamen“, sagte er. „Man kennt seinen Nachbarn nicht, weil man keinen Nachbarn hat, sondern neben einem Gewerbebetrieb wohnt.“

„Wir fühlen uns isoliert und in einem ständigen Zustand der Angst. Man weiß einfach nie, wie der nächste Gast sein wird“, sagte er.

Er räumte ein, dass das Problem nicht nur in Santa Rosa auftritt, und obwohl er weiß, dass es gute Betreiber gibt, forderte er Änderungen in der Verwaltung, die sowohl für die Bewohner als auch für die Grundstückseigentümer von Vorteil sein könnten. Er schlug vor, die nicht bewirtete Vermietung über mehrere Jahre hinweg auslaufen zu lassen und die aus den Vermietungen generierte Steuer dazu zu verwenden, die betroffenen Immobilieneigentümer vollständig zu unterstützen.

Die Vermieter wehrten sich gegen einen Großteil der Kritik und sagten, dass die meisten Vermietungen verantwortungsvoll verwaltet würden, wichtige Einnahmen für die Betreiber darstellten und dazu beitrugen, die Tourismuswirtschaft von Sonoma County zu unterstützen.

Nach Angaben der Stadt generierten bei der Stadt registrierte Ferienwohnungen im Jahr 2022 fast 1,1 Millionen US-Dollar an Beherbergungssteuern und mehr als 1,4 Millionen US-Dollar an Bewertungen von Gewerbegebieten.

Gary Lentz, der zwei nicht bewirtete Mietwohnungen im Osten von Santa Rosa betreibt, sagte, dass der Verlust von Einnahmen aus einer Mietwohnung, wenn die Obergrenze eingeführt würde, Auswirkungen auf seine Fähigkeit haben würde, in den Ruhestand zu gehen.

Er sagte, er habe 2015 damit begonnen, sein Haus zu vermieten, um es vor der Zwangsvollstreckung zu bewahren, nachdem er während der Rezession etwa fünf Jahre lang immer wieder arbeitslos gewesen sei. Der Umzug hat dazu beigetragen, für seine Familie zu sorgen und ein Polster zu schaffen, damit er in ein paar Jahren in den Ruhestand gehen kann.

„Ich habe keine Rente. Die meiste Zeit meines Berufslebens hatte ich kein 401K. Deshalb hatte ich vor, den Rest meiner Kinder aufs College zu schicken und in den Ruhestand zu gehen“, sagte er. „Es wäre eine Belastung.“

Die Stadt sollte die bestehenden Betreiber übernehmen und neue Betreiber begrenzen, sagte er.

Er sagte, er würde erwägen, rechtliche Schritte einzuleiten, falls eine Obergrenze eingeführt werden sollte, und sei in Gesprächen mit anderen Betreibern über die nächsten Schritte.

„Wir glauben, dass wir wohlerworbene Rechte haben“, sagte er.

Sie erreichen die Mitarbeiterautorin Paulina Pineda unter 707-521-5268 oder [email protected]. Auf Twitter @paulinapineda22.

Bei einer Kurzzeitmiete oder Ferienvermietung handelt es sich um eine Immobilie, die für weniger als 30 Tage am Stück vermietet wird.

Die bestehenden Vorschriften von Santa Rosa verlangen, dass alle Ferienvermietungen, einschließlich bewirteter Vermietungen, bei denen der Eigentümer vor Ort wohnt, und nicht bewirteter Vermietungen, bei denen der Eigentümer nicht vor Ort wohnt, über eine Genehmigung verfügen. Sie müssen außerdem eine städtische Gewerbelizenz erwerben und Unterkunfts- und andere Steuern zahlen.

Mietobjekte müssen Eigentum einer Einzelperson oder einer Familienstiftung sein und dürfen nicht einem Unternehmen, einer Personengesellschaft mit beschränkter Haftung, einer Körperschaft oder einer Teileigentumsgruppe mit sechs oder mehr Eigentümern gehören.

Gehostete Mietobjekte sind in allen Bebauungsbezirken der Stadt erlaubt und es gibt keine Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Unterkünfte in der ganzen Stadt oder der Nähe zu anderen Mietobjekten.

Die Anzahl der nicht gehosteten Mietobjekte ist auf 198 begrenzt und neue Betreiber, die nicht durch die im Jahr 2021 genehmigten Vorschriften geschützt sind, dürfen nicht in einem Umkreis von 1.000 Fuß um ein anderes nicht gehostetes Mietobjekt operieren.

Bei allen Anmietungen müssen die allgemeinen Betriebsanforderungen eingehalten werden, darunter:

– Belegungsgrenzen: Zwei Personen pro Schlafzimmer sind erlaubt und in einer Mietwohnung dürfen nicht mehr als 10 Personen übernachten. Tagesgäste sind zwischen 8.00 und 21.00 Uhr erlaubt und die Anzahl der erlaubten Gäste darf die Hälfte der maximal erlaubten Mieterzahl nicht überschreiten.

– Lärm: Ruhezeiten sind von 21:00 bis 08:00 Uhr und verstärkte Beschallung im Freien ist verboten.

– Große Versammlungen: Hochzeiten, Empfänge, Firmenveranstaltungen und Partys sind verboten.

– Parken: Bei den meisten Mietobjekten ist pro Schlafzimmer ein Parkplatz abseits der Straße erforderlich. Die Autos sollten nicht auf die Straße drängen oder den Notzugang behindern.

– Sicherheit: Mietobjekte sollten mit einem Telefon mit Pufferbatterie für den Notfall, einem Feuerlöscher, einer Evakuierungscheckliste und einer Karte ausgestattet sein und es gelten bestimmte Einschränkungen für Flammen im Freien.

Unter vorgeschlagene ÄnderungenWie die Planungskommission am Donnerstag vorschlug, würde die Stadt die Anzahl der Mietobjekte pro Eigentümer auf ein gehostetes und ein nicht gehostetes Mietobjekt begrenzen.

Den Betreibern wäre es untersagt, einkommensbeschränkte Wohnungen, Studentenwohnheime oder Wohnheime, Seniorenwohnungen und Übergangs- oder Übergangswohnungen in Ferienwohnungen umzuwandeln, um einkommensschwache Wohnungen und Wohnungen für gefährdete Bevölkerungsgruppen zu erhalten.

In Wohnmobilparks ist die Vermietung bereits verboten.

Neue Richtlinien würden die Vermietung aller Nebenwohneinheiten verbieten – derzeit ist sie in Einheiten verboten, die nach 2018 gebaut wurden –, aber Betreiber mit einer bestehenden Genehmigung können mit einigen Einschränkungen eine Verlängerung ihrer Genehmigung beantragen.

Zu den kleineren Änderungen gehören die Hinzufügung von Richtlinien in Bezug auf Außenbeleuchtung, Müll und Recycling, Wassereinsparung und eine Verschärfung der Sicherheitsrichtlinien in Bezug auf Brände im Freien.

Santa Rosa, Stadtreporter von Rohnert Park

Entscheidungen lokaler Mandatsträger haben einige der größten alltäglichen Auswirkungen auf die Bewohner, von der Finanzierung von Investitionen in Straßen und Wasserinfrastruktur bis hin zur Festlegung von Richtlinien zur Bewältigung des Wohnungsbedarfs und der Obdachlosigkeit. Als Stadtreporter möchte ich diese Entscheidungen und ihre Auswirkungen auf die Gemeinschaft verfolgen und gleichzeitig Bereiche hervorheben, die vernachlässigt werden oder verbessert werden können.