New Orleans versucht erneut, die Ferienvermietung zu regulieren
Das vom Tourismus abhängige New Orleans hat neue Vorschriften für Kurzzeitmieten im Airbnb-Stil erlassen, darunter eine Beschränkung der Lizenzen auf eine Immobilie pro Block und die Anforderung, dass der Lizenznehmer auf der Immobilie wohnen muss.
Die nach stundenlanger emotionaler Debatte am Donnerstag verabschiedeten neuen Regeln wurden durch ein Urteil des Bundesberufungsgerichts im August erforderlich, das eine Regelung außer Kraft setzte, die die Vermietung von „ganzen Häusern“ an abwesenden Hausbesitzern verbieten sollte. Es löste auch erneut Streitigkeiten aus, die die Stadt erschüttern, seit Kurzzeitmieten Mitte der 2010er Jahre Fuß gefasst haben.
„Die Stadtteile sind darüber gespalten. Die Nachbarn sind darüber gespalten“, sagte Freddie King, Stadtratsmitglied von New Orleans.
Es ist unwahrscheinlich, dass diese Debatte bald enden wird. Und Dawn Wheelahan, eine Anwältin für kurzfristige Mietinteressen, sagte am Freitag, dass die gerichtlichen Anfechtungen fortgesetzt werden. Zu ihren Kunden gehören eine Frau aus Portland, Oregon, die dort und in New Orleans wohnt, und ein Unternehmen, das Kurzzeitmieten in mehreren Städten verwaltet.
Gegner einer stärkeren Regulierung sagen, dass Kurzzeitmieten den Tourismusmarkt erweitern und vielen Hausbesitzern das notwendige Zusatzeinkommen verschaffen. Befürworter sagen, dass die von externen Investoren und abwesenden Hausbesitzern vorangetriebene Verbreitung von Ferienwohnungen die Immobilienpreise und Steuern in die Höhe getrieben hat und einst ruhige und charmante Gegenden mit Horden von Partygängern gefüllt hat.
Die alte Regelung beschränkte kurzfristige Mietlizenzen auf den Hauptwohnsitz des Lizenzinhabers – einen Wohnsitz, für den er eine Befreiung von der Grundsteuer für Gehöfte in Louisiana in Anspruch nimmt. Das schloss Immobilieneigentümer aus anderen Bundesstaaten aus. Und ein aus drei Richtern bestehendes Gremium des 5. US-Berufungsgerichts entschied einstimmig, dass es den zwischenstaatlichen Handel verfassungswidrig einschränkte.
Dies führte zu der neuen Regelung, die die Lizenzen auf eine Person pro Block beschränkte. Es heißt auch, dass die Person, die die Lizenz besitzt, auf dem Grundstück wohnen muss, unabhängig davon, ob es der Eigentümer oder jemand – vielleicht ein Mieter – ist, der dort wohnen darf.
Die Folge ist, dass einige Personen, die bereits eine Lizenz besitzen, sich Sorgen um ihr zukünftiges Einkommen machen. Bestehende Lizenzinhaber, die eine Verlängerung wünschen, müssen in einer Lotterie unter allen anderen Lizenzbewerbern in ihrem Block gewinnen.
„Wenn man mich ins Lotto bringt, könnte ich einfach mein Ruhestandseinkommen verlieren“, sagte eine Frau und fügte hinzu, dass es lukrativer sei, einen Teil ihres Hauses an Urlaubsgäste zu vermieten, als Langzeitmieter zu haben. Angesichts steigender Steuern und Versicherungen sagte sie am Donnerstag dem Gemeinderat: „Wenn ich wieder zur Langzeitmiete übergehen muss, muss ich mein Haus verkaufen.“
Es gab aber auch vehementen Widerstand gegen Ferienvermietungen von Leuten, die sagten, die Verbreitung von Kurzzeitmieten – und die laxe Durchsetzung von Vorschriften durch die Stadt – hätten Hausbesitzer aufgrund des Lärms von widerspenstigen Gästen oder überhöhter Eigenheimkosten vertrieben.
Ein gebürtiger New Orleanser sagte, er habe die „Aushöhlung“ seiner Nachbarschaft miterlebt.
„Es wurde von wohlhabenden Investoren übernommen“, sagte er. „Es ist zu einem Spielplatz für Touristen und diese wohlhabenden Investoren geworden. ... Wir werden ein kleinerer, weißerer Touristenort. Mit jedem Jahr ähnelt es nicht mehr der Stadt, in der ich aufgewachsen bin.“
Ratsmitglied Eugene Green bezeichnete die Ein-pro-Block-Grenze als einen Kompromiss mit Leuten, die die Abschaffung von Ferienwohnungen wünschen.
„Ich habe die Schilder gesehen, auf denen stand: ‚Mein STR ist mein Ruhestand‘“, sagte Green. „Aber für die Menschen, mit denen ich gesprochen habe, sind ihre Häuser und ihre Nachbarschaft ihr Ruhestand.“
Die Ratsmitglieder nahmen einen Änderungsantrag von King auf, der die Dichtegrenze etwas verwässerte, indem er es einem Grundstückseigentümer ermöglichte, eine Erhöhung der Grenze für ein bestimmtes Gebiet zu beantragen. Es gäbe eine bürokratische Prüfung, eine öffentliche Stellungnahme der betroffenen Nachbarn und eine Abstimmung des Gemeinderats über einen solchen Antrag.
Wheelahan sagte, die neuen Regeln hätten immer noch zahlreiche rechtliche und verfassungsrechtliche Probleme. Dazu gehört die Anforderung, dass nur eine „natürliche Person“ und kein Unternehmen eine Lizenz besitzen darf.
„Das Verbot für Unternehmen, Genehmigungen zu besitzen, verstößt gegen die Citizens United-Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2010, die besagt, dass Unternehmen die gleichen Rechte nach dem Ersten Verfassungszusatz haben wie natürliche Personen“, sagte sie in einer E-Mail.